Застройщик: «Рентабельность коммерческого жилья в Бобруйске 5-7%. Ценам падать некуда»

2486
Мария СОРОКА/realt.by. Фото: Павел САДОВСКИЙ/realt.by
По словам застройщиков, сейчас основной спрос бобруйчан сосредоточился на новостройках. При этом самый неликвидный товар на рынке первичного жилья — однокомнатные квартиры, на их долю выпало всего 10% потребителей.

«“Однушки” не востребованы»

Начиная с 2017 года в Бобруйске установился тренд на двухкомнатные квартиры. На долю «двушек» приходится около 70% рынка, порядка 20% покупателей присматриваются к трехкомнатным квартирам и только 10% – в «однушкам». Об этом Realt.by рассказал директор Бобруйского завода крупнопанельного домостроения Сергей Власик:

– Учитывая площадь современных «однушек», разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными квартирами не такая существенная. Люди предпочитают доложить, взять больший кредит и въехать в полноценную «двушку». Кроме того, часть жилья реализуется по очереди нуждающихся, в том числе многодетным семьям, которые, конечно, предпочитают раздельные комнаты. Именно поэтому еще в 2017 году спрос акцентировался на двухкомнатных квартирах, до сих пор ситуация не изменилась. На многих наших коммерческих объектах вакантными остались лишь однокомнатные квартиры.

Сергей Власик, директор Бобруйского завода крупнопанельного домостроения.
Сергей Власик, директор Бобруйского завода крупнопанельного домостроения.

2017-й поменял не только направление спроса, но и сильно ударил по кошельку застройщика. Финансовые перипетии привели к тому, что цемент, арматура и прочее сырье, необходимое на стройке, подорожали более чем на 20%. Рост себестоимости повлиял и на финальную цену объекта для потребителей:

– В Бобруйске установились практически самые низкие цены на жилье во всей республике. Застройщики работают близко к себестоимости, никто не накручивает сумасшедшей прибыли на квадратных метрах. Рентабельность коммерческого жилья 5-7%, не больше. Поэтому о снижении цен говорить не приходится. Минимальная цена, по которой мы продавали жилье в 2018 году, была 720 рублей за «квадрат», максимальная – 890, при том что это сложный проект с непростой геологией, свайным фундаментом и прочим. Строящиеся дома реализуются по 850 рублей за квадратный метр для нуждающихся, это чуть дороже, но и объекты сложнее и интересней.

«Уходим от типовых серий»

Со слов директора, завод уходит от типового строительства. Конструктивные принципы прежние, но в отделке и планировочных решениях похожих объектов нет. Для некоторых заказчиков разрабатывался проект с расширенными до 20 «квадратов» жилыми комнатами, для каждого объекта разрабатывается уникальный фасад. Квартиры сдаются как с отделкой, так и без – все зависит от требований заказчиков.

– По стране взят курс на более комфортное жилье, и мы стараемся соответствовать: строить дома с инфраструктурой, интересными фасадными решениями, современными планировками. Здесь стараемся быть гибкими и давать потребителю то, что ему интересно. Хотя пока, на мой взгляд, не все проектные организации готовы к этим работам. В 2018 году основной объем строительства мы начали только в III квартале, все потому, что возникли задержки у проектировщиков. На сегодня есть проблемы с задержками сроков проектирования нетиповых объектов.

Для некоторых заказчиков разрабатывался проект с расширенными до 20 «квадратов» жилыми комнатами, для каждого объекта разрабатывается уникальный фасад.
Для некоторых заказчиков разрабатывался проект с расширенными до 20 «квадратов» жилыми комнатами, для каждого объекта разрабатывается уникальный фасад.

Из-за задержек, связанных с проектированием, Бобруйский завод КПД в 2018 году построил только 54 тыс. квадратных метров жилья; для сравнения, на 2019-й запланировано 93 тыс. «квадратов». Вместе с тем год считается прибыльным, прирост организации составил 127% к уровню 2017 года. Завод закрыл обязательства по привлеченным в 2010 году средствам для модернизации, подписал много договоров для нового строительства. Что касается перспектив, то Сергей Власик не видит причин для резких скачков цен, максимум рынок изменится на 5-10%:

– В 2019 году цены на «первичку» в Бобруйске сохранятся примерно на том же уровне, возможно, будет рост на 5-10%, не больше. Связано это с конъюнктурой рынка, так как, повторюсь, застройщики работают близко к себестоимости. В этой связи понижений ждать не приходится. В декабре некоторые банки приостановили кредитные программы, другие сильно ужесточили условия. Однако мы успели «сыграть на опережение» и еще в ноябре подписали с «Беларусбанком» партнерскую программу. Благодаря чему наши клиенты могли получать кредиты даже в декабре.

«Кухни увеличены до 9 кв. м, первые этажи — с террасами»

Того же мнения придерживаются и другие застройщики. Так, директор ООО «БелКитСтрой и Ко» Анатолий Березкин отмечает, что цены на «первичку» в 2019 году могут подняться до 10%:

– Возможный рост цен связан с принятием решения об увеличении заработной платы строителей. Работникам подняли зарплаты на 30%, что подтянет и увеличение цены квадратного метра жилья. Думаю, что цены в 2019 году могут вырасти в пределах 10% только исходя из роста зарплат.

Вместе с тем специалист отмечает, что сегодня покупатели заняли выжидательную позицию. Летом рынок сильно упал, к осени спрос оживился, но люди все еще недостаточно активны. Хуже всего продаются однокомнатные квартиры, от них застройщик и вовсе планировал отказаться, однако не получилось — конструктивные особенности панельного жилья не позволили запроектировать дом без «однушек»:

– В отличие от многих других городов, в Бобруйске своеобразный спрос. Однокомнатные квартиры людей не интересуют, спрос сконцентрирован на «двушках» и «трешках». В данный момент люди ждут послаблений от банков по процентным ставкам, а потому спрос достаточно умеренный.

Сейчас застройщик начал строительство нового жилого комплекса в районе санатория Ленина. В планах на 2019 год построить два 76-квартирных дома из трех. Большинство квартир в новостройках «двушки». Сдать первый дом планируется летом:

– На площадке уже ведутся подготовительные работы, вот-вот мы приступим к строительству. Комплекс состоит из трех панельных домов с улучшенными планировками. Кухни, где семьи, как правило, собираются за завтраком и ужином, мы расширили до 9 «квадратов». Первые этажи в качестве бонусов дополнили просторными террасами. Все балконы в доме имеют витражное остекление, в комнатах увеличенные окна.

Одна из изюминок проекта – двор в виде солнечной системы.
Одна из изюминок проекта – двор в виде солнечной системы.

Новостройка на базе военного штаба

Один из самых необычных объектов в Бобруйске возводит ООО «Бобруйский инвестиционный центр». На базе старого кирпичного военного штаба застройщик реализует жилье премиум- класса. Жилой комплекс «Цитадель» – трехэтажный дом повышенной комфортности, его планируется сдать в июне 2019 года. Из особенностей проекта: кирпичные стены толщиной 0,6 метра, трехметровые потолки, свободные планировки и собственные участки у владельцев первых этажей. Проект предполагает французское остекление и необычно большие лоджии. Территория комплекса будет закрыта для посторонних и под видеонаблюдением. Каждый собственник получит гарантированное парковочное место.

На базе старого кирпичного военного штаба застройщик реализует жилье премиум- класса.
На базе старого кирпичного военного штаба застройщик реализует жилье премиум- класса.

– От старого здания остались только кирпичные стены и бетонные армированные межэтажные перекрытия. Все остальное новое: лоджии, кровля и сети, – рассказывает директор компании Александр Бровко. – По качеству это здание несравнимо лучше панельных домов. Тот же кирпич, который делали раньше, очень крепкий. Это вам подтвердит любой профессиональный строитель. Кроме того, у нас будет собственная трансформаторная подстанция, централизованные сети.

Сейчас проект на завершающей стадии строительства, до лета дом должны сдать.
Сейчас проект на завершающей стадии строительства, до лета дом должны сдать.

Со слов представителя застройщика, зимой были задержки в сроках:

– Связано это было с демонтажем старой котельной и с тем, что до морозов не успели закрыть конкурс по окнам. На сегодня остекление здания практически произведено, вовсю ведутся внутренние работы. В мае-июне дом будет готов.

Квартиры с собственными выходами на первом этаже

Еще одну интересную новостройку возводит ООО «ЕвростройАлиза». По завершению работ это будет самое высокое здание города — в 19 этажей.

– Дом очень похож на монолитный, но это «панель». Аналогичные объекты сейчас строятся в Минске в районе Каменной Горки. Конструкция Мозырского ДСК из модернизированной серии, которая уже поставляется в Европу, – рассказывает руководитель проекта Алексей Терехов. – Объект возводится хоть и в центре, но место здесь тихое, комфортное для проживания: минимальное движение, хорошая обзорность, богатая инфраструктура.

Всего высоток будет три. Первую планируется сдать в декабре 2019 года.
Всего высоток будет три. Первую планируется сдать в декабре 2019 года.

Проект предполагает современные планировки, квадратные кухни, французское остекление и закрытый двор с круглосуточным видеонаблюдением. Все квартиры в доме достаточно просторные: площадь «однушек» начинается от 48 кв. м, «двушки» по 62 «квадрата», площадь трехкомнатных квартир – 81 квадратный метр. На сегодня проект освоен на 17%, уже в апреле начнется монтаж панелей, в марте – установка крана для высотных работ.

Изюминка проекта – квартиры с собственными выходами на первом этаже. По проекту это жилые помещения, но при желании собственник имеет возможность вывести объект в нежилой фонд. Однако идея застройщика в другом:

– Мы хотели сделать максимально удобное жилье для людей с ограниченными возможностями, поэтому квартиры на первом уровне обустроили собственными выходами, а в подъездах установили электроподъемники для колясок. Это дает людям возможность передвигаться без помощи посторонних.

Все квартиры в доме достаточно просторные: площадь «однушек» начинается от 48 кв. м, «двушки» по 62 «квадрата», площадь трехкомнатных квартир – 81 квадратный метр.
Все квартиры в доме достаточно просторные: площадь «однушек» начинается от 48 кв. м, «двушки» по 62 «квадрата», площадь трехкомнатных квартир – 81 квадратный метр.

По первой проектной декларации цены в новостройке стартуют от 1100 рублей за «квадрат» при 100% оплате. «На следующих этапах строительства цена поднимется, ориентировочно до $560-$580», – предупреждает застройщик. Для участников строительства действует рассрочка до января 2020 года, 20 квартир из 30 уже продано.

Занятно, но на сегодня новостройкой интересуется много бобруйчан, некогда эмигрировавших за рубеж. Люди планируют вернуться на родину и рассматривают квартиры в строящемся доме:

– Мы были нацелены на местное население и удивились, что объект очень интересует эмигрантов и иностранцев. В доме уже приобрели квартиры люди из Испании, Чехии, Швейцарии, Израиля. Сам не понимаю, почему, но народ тянет на родину. Возможно дело в больших европейских пенсиях, на которые в Беларуси можно жить припеваючи. Занятно, что в столицу они не хотят, принимают решение вернуться именно на малую родину – в Бобруйск.